輕資產運營模式是以價值為導向的企業戰略，指企業聚焦于客戶服務、技術研發、品牌推廣等核心業務，將非核心業務外包，通過以小博大、避重就輕的方式獲取杠桿效益。輕資產運營模式要突出主業優勢、縮小固定投入，尋求多方合作經營的共贏模式。
對于產業園區而言，輕資產運營模式具備以下特點：一是資產投入傾向于少，企業規模傾向于小；二是資產質量傾向于精；三是資產形態傾向于軟，使企業能夠以較低的經營杠桿和財務杠桿撬動較大的資產規模，為企業帶來較高的資產回報率和較大的財務彈性，從而盤活存量資產，形成企業之間的互利發展，達到資產運作的輕重互補的新模式。
產業地產已然進入存量時代，越來越多的產業園區開發企業不得不開始對存量資源進行盈利的深度挖掘，轉戰輕資產運營模式。梳理國內外產業園區的發展模式，總結為以下四種：
1、ABS（即資產證券化）模式。資產證券化指企業通過打造資金池，以資產未來產生的現金流為償付條件，向投資者發行證券進行融資的過程。企業可以通過資產證券化拓寬融資渠道、盤活資產、緩解資金流動壓力、優化企業資產負債表等，是支撐輕資產運營模式的重要方式，其中REITs是資產證券化的典型代表。
根據底層資產的不同，一般將不動產證券化產品分為酒店、商業、辦公、產業園、長租公寓等幾大類型；將產業園類證券化產品分為物流園區、商務園區、以及工業園區等幾大類型。相較于其他園區類型，產業園資產證券化產品因對未來運營的要求過高，在市場上占比較少。
2、產業服務平臺模式。公共產業服務平臺是服務型政府理論催化而出的產業促進機構，主要致力于建設各類產業集群的各級政府，并通過建立產業服務平臺推動產業發展。產業園區的產業服務內容主要包括生產性服務、科技服務、生活性服務、公共服務等，通過匯集園區內技術、人才、資金、人才、供應鏈、信息等各種要素，優化園區營商環境級工作生活環境。
產業服務平臺的主要作用是使供需雙方高效率、低成本、零距離對接，進而構建一個多方利益群體有效互動的生態圈。產業公共服務平臺功能體系的核心主要包括以下五類產業服務平臺：一是產業促進功能，主要用來集聚園區定位產業領域的企業，促進產業上下游企業間的高度融合；二是技術資源服務功能，為不同企業提供定制化的技術服務，促成企業及科技成果的對接；三是政策導入服務功能，通過結合企業發展情況，量身制定入園企業的政策導入，合理地調整、配置各產業政策資源，促進企業健康成長；四是金融服務功能，根據企業的不同發展階段，制定出具有園區特色的投融資服務；五是綜合商務服務功能，為企業提供專業商務、創業輔導、市場推廣、企業培訓、人力資源、科技人才引進、物資采購等多項服務，讓企業更加專注于企業的主要發展事項。
3、產業基金投資模式。該模式主要通過全鏈條的孵化和投資高科技企業，在實現資本溢價的同時實現園區資源的高效整合和資產增值。產業投資主要通過資本運作、資金管理、園區運營三種方式獲取盈利。產業地產商向產業投資商轉型除需具備較好的產業開發運營能力、產業招商能力、產業服務能力外，還應具備較強的產業基金募集能力，以及挖掘高質量投資項目的能力。
我國產業投資基金在促進創業創新、戰略性新興產業培育、產業升級、項目投融資、產融結合等方面具有較為顯著的優勢：一是產業投資基金可有效緩釋地方財政資金和項目投資的資金缺口，拓寬大型項目或產業發展的融資渠道；二是產業投資基金可發揮杠桿效應，增強財政資金的引導功能；三是產業投資基金可有效發揮專業團隊的管理優勢，實現項目運作和產業發展的專業化服務。
4、開發性PPP模式。PPP模式對于提供城鎮化發展所需的市場化資金、改善我國地方政府治理、提高公共服務管理水平都起著巨大的作用。該模式契合了我國新型城鎮化發展和供給側結構性改革需要，產業新城、各類特色小鎮、各類產業園區開發、全域旅游等統稱為開發性PPP，這類創新形態的PPP模式既具有傳統PPP模式的一般特征，還顯現出了與傳統PPP模式顯著不同的創新型特征。開發性PPP模式既能滿足入駐企業的需求，又能滿足員工生活需求，營造出和諧發展的產城融合生態圈。
該模式一般由地方政府負責規劃設計批復、項目審批與監管、確定標準規范、提供政策支持；由企業負責全部資金的籌措、規劃園區產業定位、建設用地開發建設及招商引資。政府通過引入社會資本，解決當地基礎設施建設缺乏資金與招商引資缺少吸引力的問題；產業新城通過為當地帶來更好的基礎設施、配套服務與環境，使更多企業入駐，增加更多的就業機會及財政收入，提升園區土地價值。
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