全球資本逐利，全球產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的基本邏輯是不斷尋求勞動力、土地、資本和技術(shù)等生產(chǎn)要素價格“洼地”。在近年來中國人力成本紅利消失以及中美貿(mào)易戰(zhàn)等復(fù)雜形勢下，低端制造轉(zhuǎn)移東南亞、高端制造回流歐美的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，成為了中國實體經(jīng)濟斷檔下行的主要原因之一，倒逼中國產(chǎn)業(yè)走向轉(zhuǎn)型升級之路。
在國內(nèi)地區(qū)，以北上廣深為主的一線城市開始優(yōu)先推動轉(zhuǎn)型升級，推動高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的更迭，促使產(chǎn)業(yè)在地域間的轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為企業(yè)發(fā)展的核心載體，充當著匯聚資源、產(chǎn)業(yè)服務(wù)、平臺服務(wù)等多方面的角色，在新時期又會面臨著那些發(fā)展的機遇呢?
一、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移仍在繼續(xù)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)快速變化
隨著新一輪的產(chǎn)業(yè)更迭，全國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)出了多樣的變化。北上廣深作為一線城市，隨著用工、土地、生活等關(guān)鍵性成本快速上升，與此同時“前店后廠”的區(qū)域發(fā)展模式開始隨著物流體系和信息技術(shù)的逐漸發(fā)展，企業(yè)將生產(chǎn)部門逐漸轉(zhuǎn)移至內(nèi)地，而部分中小企業(yè)由于抗風(fēng)險能力較差，逐漸將企業(yè)總部轉(zhuǎn)移至其他地區(qū)，企業(yè)經(jīng)驗?zāi)Ｊ揭蚕?“一線城市銷售部門+內(nèi)地總部基地”的模式發(fā)展。
以深圳為例，根據(jù)深圳市政府發(fā)布的《深圳市2018年中小企業(yè)發(fā)展情況的專項工作報告》中顯示，2016-2018年，深圳一共外遷192家企業(yè)(官方統(tǒng)計)，深圳傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)——電子信息產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)外遷加速，其中50%以上產(chǎn)值過億。僅僅從官方渠道的數(shù)據(jù)來看，深圳產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢明顯，并且作為對成本最為敏感的實體經(jīng)濟而言，一線城市過高經(jīng)營成本直接促使了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的發(fā)生，而對于成本控制相對寬松，高端人才需求旺盛的高新技術(shù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化進程較慢，直接導(dǎo)致了一線城市產(chǎn)業(yè)斷層。另外，由于內(nèi)地產(chǎn)業(yè)園以及政府逐漸加大對于一線城市高新技術(shù)企業(yè)的招商力度，也在進一步推動了區(qū)間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，構(gòu)筑了企業(yè)家實現(xiàn)轉(zhuǎn)移的心理基礎(chǔ)和成本基礎(chǔ)。2019年深圳寫字樓的空置率高達30%，前海地區(qū)寫字樓的空置率更是高于這個數(shù)值，那么在無法避免的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)應(yīng)該如何借勢發(fā)展?
二、重視前導(dǎo)研究，確定產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)品定位
項目的前期產(chǎn)業(yè)研究及定位，不能生搬硬套，必須因地制宜，不能創(chuàng)新過度，只玩概念，必須能落地，在項目的產(chǎn)業(yè)研策過程中若不能深入了解產(chǎn)業(yè)的真正產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程、結(jié)構(gòu)與趨勢，其做出的產(chǎn)業(yè)定位的適應(yīng)性土壤不夠、產(chǎn)業(yè)生態(tài)化不足、信息化不全面、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性弱、后期執(zhí)行落地性差。例如深圳近兩年來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開始瘋狂興起，其核心的驅(qū)動因素為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，由于在深圳能夠?qū)崿F(xiàn)購房的人群基本上都為高凈值人群，因此以常規(guī)房地產(chǎn)開發(fā)方式來選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展模式，無外乎是高端寫字樓、酒店服務(wù)配套等在內(nèi)的寫字樓群。大量雷同的寫字樓業(yè)態(tài)開始在深圳出現(xiàn)，再加上近兩年來中國經(jīng)濟下行、中美貿(mào)易戰(zhàn)等外在因素導(dǎo)致企業(yè)步履維艱，造成了深圳樓多人少的局面。因此，面對如火如荼的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)競爭中，如果從前期研究定位上找準方向就成為了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心要素之一。
了解產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移趨勢，關(guān)注行業(yè)變化驅(qū)動因素，確定核心產(chǎn)品定位。就區(qū)域而言，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商需要提前對于整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移情況、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、區(qū)域政策、本地產(chǎn)業(yè)特征、區(qū)域內(nèi)其他產(chǎn)業(yè)園的主要定位等內(nèi)容進行摸底和研究，時刻關(guān)注外部環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策和內(nèi)生產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，再結(jié)合自身特色進行產(chǎn)業(yè)的核心定位，包括在產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品類型、產(chǎn)品客戶群體、產(chǎn)品開發(fā)順序、產(chǎn)業(yè)租售比例、政府關(guān)系等多方面的確定。
以深圳天安云谷為例，以周邊企業(yè)訴求以及區(qū)域發(fā)展訴求為核心，一抓重點企業(yè)(以華為為重點，便于后期招商與宣傳)，二推政府服務(wù)(政府工作點、地鐵交通、重點企業(yè)服務(wù)等)，三瞄周邊企業(yè)訴求(大部分企業(yè)均為周邊工廠企業(yè)，需要辦公場所，提升形象)，四強企業(yè)運營服務(wù)(便于強化后期租賃比例)，五重視商業(yè)配套建設(shè)(周邊有大量樓盤卻無商業(yè)綜合體，且華為員工消費能力強)等等因素促成了天安云谷現(xiàn)在的成功。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展機遇
產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇：重視產(chǎn)業(yè)鏈打造和企業(yè)運營服務(wù)，專業(yè)化園區(qū)或成下一個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心關(guān)注點。那么對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，目前所面臨的外部環(huán)境勢必會引發(fā)新的一輪的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，但共享辦公、遠程辦公等模式進一步減少了對于辦公區(qū)間的需求，并且由于疫情對于經(jīng)濟的影響，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)必須從產(chǎn)品設(shè)計層面向產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)鏈上做文章，重視企業(yè)的運營服務(wù)，切實幫助到企業(yè)發(fā)展。
另外，越來越多的地產(chǎn)企業(yè)開始轉(zhuǎn)型成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商，無特色的綜合性園區(qū)已經(jīng)很難在激烈的市場競爭中吸引到優(yōu)質(zhì)的企業(yè)，另一方面相比于政府的專業(yè)化園區(qū)而言，政府補貼+租金減免的核心優(yōu)勢立馬凸顯，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商想要在專業(yè)化園區(qū)中實現(xiàn)興起，就必須加強園區(qū)運營的服務(wù)特色以及優(yōu)勢，著力探索金融創(chuàng)投、資產(chǎn)證券化等多種模式幫助企業(yè)成長，從而在競爭激烈的企業(yè)招商中實現(xiàn)勝出。
工業(yè)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：加強產(chǎn)品形態(tài)設(shè)計，強化特色服務(wù)，便利政務(wù)服務(wù)，瞄準產(chǎn)業(yè)鏈塑造。對于中小型制造業(yè)來說，區(qū)域間的成本差異仍然是推動企業(yè)選擇轉(zhuǎn)移目的地的核心因素之一，在租賃物業(yè)價格已經(jīng)無法下降的同時，如何發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集群優(yōu)勢，結(jié)合產(chǎn)業(yè)特色，設(shè)計產(chǎn)品形態(tài)和配套設(shè)施幫助企業(yè)減少成本支出是關(guān)鍵因素，例如對于高耗能的產(chǎn)業(yè)統(tǒng)一設(shè)置節(jié)能配套設(shè)施，對于同一類產(chǎn)業(yè)的污染進行集中式的處理都會幫助企業(yè)實現(xiàn)減少成本支出。另外，企業(yè)服務(wù)是在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后企業(yè)最為關(guān)心的要素，一般而言，這類企業(yè)都是從高效透明的一線城市產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)移，加強園區(qū)政務(wù)服務(wù)對接，有利于后期的招商工作;最后就是一定要注重產(chǎn)業(yè)鏈的塑造，加強對于產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)的聚集和招商，這樣才能塑造核心優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)鏈。
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