過往的產業園區運營，是“基地+基金”的概念，就是在提供辦公場地、設施等基礎物理空間外，還要為入駐企業提供成長中的各個階段所需要的投融資服務；但隨著國家產業結構的不斷調整轉型、優化升級，不管是企業還是市場都對產業園區的運營提出了更高的要求，進化成了“產業+基金+運營”的模式，要求產業園區不僅要形成一個產業集群的效應，還要在這個集群的共性認知上，形成一個著實有效的資本投融資機制和運營服務機制。
服務實體經濟
在中國住宅地產、商業地產觸碰到“天花板”，呈現下滑的發展態勢下，國家及時喊出了“服務實體經濟”的口號，使得一直默默無聞、低頭耕耘的產業園區一下子就被推上了輿論的風口浪尖，成為撬動內需、促進國內經濟發展的有力杠桿。一時間，房地產開發商、互聯網巨頭、基金大鱷等紛紛沖入了這股大浪潮中，或開發、投資、服務運營，一度使一些在產業園區領域低調了十余年的老牌企業成為行業頂禮膜拜、爭相研究模仿的時代樣本。
隨著國家產業結構的不斷轉型升級，產業鏈的上下游企業對園區的要求，不再只是停留在原有的層面，不再僅僅滿足于辦公設施物理空間的提供，人力培訓、法律咨詢、商標申報等基礎服務的提供，及成長中各個階段所需要的租金入股、股權投資、PE退出等投融資支持；還要求園區要形成產業集群的效應，要求園區依靠龍頭企業的聯動效應，使產業鏈上的各個環節像緊緊咬合的齒輪一樣，滾動循環，形成一個閉環的生態鏈，使得入園企業能夠生長在一片可持續發展的滋養沃土上。
所以，以往那些僅僅是依靠一級土地開發、二級園區物業租售等商業模式賺取經濟利潤的產業園區商們，發展空間將越來越窄。
產業+基金+運營服務
產業園區商原有的“重資產”模式存在著資金周轉的壓力，需要通過快速售賣物業所獲得收入來進行下一個項目的投資運營或者異地擴張。但隨著產業園區領域的競爭日益加劇，就前端的園區建設速度、規模來看是拼不過財大氣粗的住宅地產開發企業，所以產業園區商只能在后端的運營服務上不斷地深化創新，衍生價值。畢竟比起住宅開發企業這些門外漢們，產業園區商還是具有對“產業”屬性的深刻認知和把控力。
“產業+基金+運營服務”是目前產業園區運營的主要方向和趨勢。產業是核心，是基礎，優秀的產業區在產業層面要符合市場或產業需求，有必要進行合理的產業規劃。這些產業園區們通過十余年的深耕細作，已經對熟悉的產業領域的成長機理、發展特性、分化組織等方面積累了足夠的經驗，所以能夠快速對區域市場做出反應，哪些區域適合哪些產業，或者哪些產業中的哪些環節存在增值潛力，規避了后期“孵化”過程中產生的投融資風險，使得一個產業園區項目呈現良性發展的狀態。而且通過后期產業孵化運營、產業投融資帶來的豐厚經濟利益，也成為產業園區商品牌擴張的破題之路。
金融孵化
我們再來說說基金，為了進一步突出“孵化器”的功能，很多產業園區商默默轉化成了“投資商”的角色，從最前期對入園企業的租金入股、股權投資到PE退出等階段性的投資行為，演變成了今天貼近市場前瞻性需求和科技研發技術的前沿，準確把脈地方經濟轉型升級的著力處，培育出特色優勢性產業，進而通過分享產業中各個環節的紅利來獲得資本增值，也就是從產業園單個企業的“金融扶持”到產業園整個產業“金融孵化”的升級轉型，使得金融不再是工具，而是推動整個產業園區可持續發展的重要抓手。
這種形式的園區操作含金量很高，既要求產業園區商對所集聚的產業所產生的可持續經濟效應有足夠的把握和理論依據，通俗的來講，就是專業度，又要求對投融資機制及架構的設計具有嚴謹的思路和科學論證，使得金融手段的操作能夠貫穿園區規劃開發建設運營至資產證券化的全產業鏈上的各個環節，實現園區開發的資金閉環和可持續發展。綜上所述，也就是說，產業園區商要改變發展思路，要從“重資產”向“輕資產”的商業模式轉型，要一手抓產業、一手抓金融，進而分享產業發展與物業回報所帶來的長期資本增值。
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