在我國投資趨向實體經濟和城市更新大背景下，產業園作為產業高密度集聚之地，與地方經濟發展密切相關。城市更新中的產業園可帶動投資，實現GDP增長以及創造大量就業機會等，其在產業孵化、產業聚集、產業服務以及產業生態構建等方面起著越來越重要的作用，對地方經濟起到持續性的、強大的拉動作用。所以，政府對產業園區的建設和運營有著非常高的積極性，并在政策、資源等方面給予較大的優惠。
目前，國際形勢發生深刻變化，國內經濟結構也在不斷調整，在國內外環境變化的新時期下，原有的各類產業園遭遇到眾多的發展制約與瓶頸。大量存量園區需要盤活，新建園區需要通過突破創新，實現園區的正常運轉、轉型升級，是園區發展所面臨的核心問題。
產業園的發展趨勢和運營模式
1、產業園發展的四個趨勢
隨著中國房地產產業的政策調整，原有產業園經營模式已經逐漸變得難以為繼，模式創新是入局產業園必經之路?？v觀我國產業園區發展，主要有四個趨勢的創新：
趨勢一、開發模式將從“物業售賣”轉向“持有運營”。地產正在面臨從原粗獷的“投建售”向“持有運營”轉型，地產商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地，更重要的是激活在這個社區或園區中的企業，如何對他們進行高效的運營。
趨勢二、產品模式將從“園區經濟”轉向“城市經濟”。隨著產業園區的演化和發展，園區承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區內并存聚集，從而推動了產業地產的城市化進程，園區經濟與城區經濟逐漸走向融合。
趨勢三、盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”。園區的盈利模式由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系，而是通過成立產業投資基金，入股入園企業，共同享受入園企業的成長收益。
趨勢四、運營模式將從“管理園區”轉向“服務園區”。未來產業園區將圍繞三大方面建設服務體系：一是市場服務，二是園區服務，三是政務服務。服務是運營的核心內容，園區的運營者應從政府、企業、產業、企業員工等多個方面發掘需求，運用5G、互聯網、VR等現代科技手段提高服務水平，實現服務模式的創新。
2、現有產業園區運營模式分析
結合產業園的四個發展趨勢，分析現有運營模式可能存在的問題。
（1）政府運營模式
園區由政府投資開發，園區為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區一些招商代理費用和稅費收取的優惠。政府運營模式適合于一些規模小、管理簡單的園區。對于一些大型的園區，這樣的運營模式無法保證園區的長期運營。這種模式是在產業園發展初期階段，在市場化運作不夠充分的情況下采用的，目前在具備產業發展條件的城市，這種模式不是政府愿意選擇的，也不符合產業園發展趨勢。
（2）投資運營模式
投資運營模式是通過政府投資建成園區后，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發展潛力的中小企業，在企業獲得成長后引入外部戰略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區域的經濟發展具有很強的推動作用，因為園區的發展是建立在企業投資成功的基礎上的。這種模式也是運營模式的一種，也是比較符合趨勢的。采用投資運營模式，應當采用金融手段，在固定資產保值的情況下，通過與強大的運營機構合作，降低投資風險。
（3）分割服務運營模式
政府或開發商建好園區，引入一家或多家運營服務機構代理招商并為入駐企業提供人才招聘、人才派遣、信息、投資、孵化等服務，為企業提供更佳的生存發展環境。服務運營模式通常將一個園區分割成多個園中園，對于開發商來說可減少租賃中的很多瑣事，租金由服務機構兜底。這種模式對運營質量不好把控，難以打造園區整體功能，對產業園長期發展不利。
（4）土地盈利模式
隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業的盈利水平。一些園區獲得了土地收儲、初步開發、拍賣的功能，所以一些園區通過控制大面積的土地，在進行初步開發后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發或轉讓。這種模式更像一個地產開發行為，獲利能力非常強，同時也為園區后期的開發奠定了雄厚的財力基礎。這種模式屬于傳統地產模式，不符合產業園的發展趨勢，在城市土地資源有限、國家政策嚴控土地指標的情況下，難以為繼。
（5）產業運營模式
一些重要的開發區其實承擔了調節、完善、強化區域產業鏈運營的作用，園區設立的目的就是要做一個產業鏈，比如一些新能源產業園、創意產業園、物流產業園等，這些產業園在投資初期就會進行招商引資，引入企業資本一起搭臺，然而園區也做好了與企業一起唱戲的準備。園區會對一些有實力的入駐企業進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區內運營一個重要的產業項目。
這種運營模式的產業園往往要具備三種職能：行政職能、服務職能和企業投資運營職能。對園區的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。這種產業園規劃多個產業一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區域內形成壓倒性的產業優勢。
這種模式實際上是開發商+產業資源的模式，需要開發商與優質的產業資源一同投資運營。通過園區企業盈利獲益。這是最符合產業園發展趨勢的，也是最理想的模式。但是優質的產業資源有限，開發商相對來說話語權弱。產業資源主導了產業園的發展，包括復制新產業園。城市更新中，這種模式非常適合，但前期尋找到合適的產業資源至關重要。
產業園的更新是城市更新的重要部分，隨著產城融合、產業回歸，產業園不再以傳統地產買賣租售的模式發展，長期投資持有，通過做服務、做運營，才是產業園發展的趨勢。而建立強大的產業聯盟，引入產業資源，是產業園區盈利獲益的基本保障，起到增加就業和GDP，快速帶動地方經濟的作用。
產業園運營存在的主要問題
無論采取什么模式，產業園的運營決定著產業園的最終發展，現在產業園區在運營方面容易出現的主要問題在哪里，哪些方面存在結構不合理呢?
1、園區的價值體系結構不合理
產業地產的核心是產業運營與服務，是其核心價值體系。
產業園與地產開發在投資項目上是分不開的，所以投資運營通常按照地產短平快的邏輯開展，但實際上產業地產與房地產在投資模式和運營模式上差異很大，房地產的核心價值是產品銷售，產業地產的核心價值是運營增值，所以房地產的核心價值體系結構是不適用于產業地產的。這也成為眾多房地產商開發園區存在的主要問題。
2、園區的招商職能結構系統不合理
招商引資在很多園區都是“頭號工程”，但是，這種工程是放置于運營體系之下的結果，而不是唯一目標，本末倒置。
所謂的招商引資，準確地說是產業落地與集聚。好的園區運營和招商條件包括：政策帶動型、環境帶動型、資源帶動型、產業帶動型、市場帶動型，從效果和可持續層面來看，最好五合一，四合一次之，三合一再次之，二合一又次之，最怕的就是單打一，一損俱損。
3、園區的資源整合結構不合理
園區運營也好，園區招商也好，頂層架構誰都會說，也可以設計得天花亂墜，但最后落地執行時真正的差距在資源掌控力和整合能力，誰手里的資源多，誰整合有效資源的能力更強，誰就能堅持到最后的勝利。
縱觀國內園區招商引資和運營服務的套路，重點招商、產業招商、以商招商、論壇招商、駐點招商等等不一而足，但成交卻極其可憐，時常掛在嘴邊的資源整合，更多的是低端低效的熙來攘往，原因在于不掌握不控制核心的決策性資源，這也是問題的根本。
4、園區的孵化培育體系結構不合理
在產業園的營運結構中，孵化培育板塊是非常重要的，也是產業園價值的重要參考因素。很多產業園對孵化培訓僅僅是成立一個產業基金，為小微企業提供一個創業空間，事實上孵化培育不僅僅是設立一個基金，引入資本這么簡單。資本只是企業發展的綜合要素之一，甚至在某些階段并不是核心要素，所以孵化培訓體系需要的是企業發展中技術、人才、市場等多方面的體系化的服務和支撐體系。
孵化培育體系的建立不易。往往根據產業集群類型，結合營運方資源服務能力逐步搭建和完善的。
產業園區運營優化建議
根據國家相關政策，結合產業園區的發展趨勢，針對前述問題梳理，我們建議對產業園區的優化措施如下：
1、構建以“輕重平衡、運營服務”為根本的園區核心價值體系，實現對園區內外部發展生態系統構建的支持，以及對產業鏈企業切入和導入的吸引；
2、在提升園區招商運營團隊綜合能力和深度挖掘目標產業企業資源需求兩方面發力，實現項目的落地推進；
3、建立高效的、具有控制力的優勢核心資源體系。在項目落地園區的過程中及時實現信息對稱與資源匹配，實現“政策、稟賦、人”三合一，最大化壓縮成本損耗；
4、建立多元化、全方位的園區企業發展集成服務系統。從量變到質變，形成平臺化經濟的價值發現體系，“產業服務業”的生態環境得以優化升級；
5、建立先進的“孵化+投資培育體系”，實現“創新驅動，內生增長，鏈式循環”。
決定產業園區的成功有三個核心因素，一是政府在政策上的強力支持，二是當地稟賦資源與園區產業定位的匹配度，三是人，缺一不可。運營依賴的就是人，對于產業園區而言是頂層設計，是需要前置且貫穿園區全生命周期始終的，而絕非可有可無的職能部門工作。
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