產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲，多花點(diǎn)精力在產(chǎn)業(yè)的需求上
先講個(gè)故事，去年有人拜訪張江集團(tuán)，張江集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)很謙虛說“我們的產(chǎn)業(yè)投資做的不好”。好與不好，主要取決于“好與不好”到底用什么評(píng)價(jià)，你要用投資收益來評(píng)價(jià)，那比張江做的好的各類股權(quán)投資基金是很多的；你要用基金對(duì)于區(qū)域發(fā)展、中國(guó)產(chǎn)業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)來評(píng)價(jià)，起碼國(guó)內(nèi) - 張江無人能出其右！
園區(qū)非常大的價(jià)值就是統(tǒng)籌算賬，單個(gè)業(yè)務(wù)的價(jià)值是有限的，疊加城鎮(zhèn)化與區(qū)域發(fā)展、產(chǎn)業(yè)集聚才是有價(jià)值的，多者互補(bǔ)協(xié)同作戰(zhàn)。以產(chǎn)業(yè)集聚產(chǎn)生的科技創(chuàng)新生產(chǎn)力進(jìn)步、城鎮(zhèn)化產(chǎn)生的城市發(fā)展效益作為最終底牌，構(gòu)建一個(gè)區(qū)域發(fā)展永不虧損的基金！所以，園區(qū)必須有基金，可以收益率不高，但你不能沒有，產(chǎn)業(yè)投資是獲取企業(yè)經(jīng)營(yíng)需求信息的重要平臺(tái)。
講完故事我們來看現(xiàn)狀，“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還是貓捉老鼠的游戲”，誰是貓呢？政府是貓 – 通過可售比例、產(chǎn)業(yè)審核準(zhǔn)入、稅收罰則等等堵漏洞；誰是老鼠呢？產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商是老鼠，天天對(duì)著圖紙—怎么“偷”面積、怎么把兩棟變一棟、怎么抓投資客需求、隔壁項(xiàng)目用的什么營(yíng)銷話術(shù)和策略、哪里去搞點(diǎn)商會(huì)資源。
當(dāng)然這不是不對(duì)，但有這個(gè)精力好好去研究下產(chǎn)業(yè)企業(yè)的需求嘛！不要等房子賣不掉才想辦法做運(yùn)營(yíng)服務(wù)來補(bǔ)，說白了一旦鋼筋水泥干了，項(xiàng)目大概率是救不回來的！我不否認(rèn)行業(yè)依舊處于過渡期，房地產(chǎn)依舊是賺錢的主流模式，那何謂房地產(chǎn)？高周轉(zhuǎn)，這是08年萬科GCT、龍湖PMO后，這10年才興起的！房地產(chǎn)當(dāng)年的初心和本質(zhì)不也是研究產(chǎn)品、研究客戶的需求嘛。
我理解，行業(yè)的機(jī)會(huì)還是存量資源的解放。你看，現(xiàn)在手里最有資源的還是很多已經(jīng)成名的既往項(xiàng)目。這些項(xiàng)目有產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)、有政府參觀帶來的政府資源、有產(chǎn)業(yè)資源，也有出去復(fù)制的想法。但問題是，要他們和當(dāng)年華夏幸福、中南高科發(fā)展時(shí)候一樣，離開現(xiàn)有單位，離職出去加入一個(gè)平臺(tái)，可能性不大了。那如何建立一個(gè)平臺(tái)，把這些資源真正的盤活，這對(duì)于園區(qū)發(fā)展，對(duì)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展都是非常有利的事情。基于這個(gè)邏輯，其實(shí)也能理解 - 中小企業(yè)不是沒機(jī)會(huì)了，而是中小企業(yè)要按正常的邏輯去做，而不要硬生生扯到規(guī)模化大企業(yè)邏輯上來做，走規(guī)模化復(fù)制，這反而是一條窄路。
明年REITs擴(kuò)容一倍是大方向，但園區(qū)別等REITs。從政策上來說，對(duì)于園區(qū)REITs還是有忌憚的，因?yàn)檫€是存在較為明顯的地產(chǎn)屬性。保租REITs可以一年走完流程，園區(qū)恐怕幾乎沒有這種可能性。和同行聊，現(xiàn)在園區(qū)REITs的實(shí)際情況是，大家都在排隊(duì)，排的沒信心了，放過一個(gè)讓大家都排的下去。當(dāng)然這個(gè)政策會(huì)不會(huì)變，看今年發(fā)行情況就知道了。
所以對(duì)于一般的項(xiàng)目，建議還是主要考慮基金退出，或者其他金融方式退出，別死盯著REITs。還是那句話—產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)融資難，關(guān)鍵是賺不到錢啊，難以標(biāo)準(zhǔn)化的賺錢是根本問題。
一直以來行業(yè)認(rèn)為，規(guī)模化發(fā)展的二級(jí)園區(qū)開發(fā)。兩種模式相對(duì)比較穩(wěn)健，1.聯(lián)東為代表的園區(qū)高周轉(zhuǎn)模式；2.國(guó)資入股模式，比較典型的是華城潤(rùn)城、中電光谷，類似模型的企業(yè)已經(jīng)將ROE做到了100%以上。
如果簡(jiǎn)單把未來發(fā)展機(jī)會(huì)歸結(jié)為國(guó)資背景，那肯定是存在問題的。如今的管制邏輯從生意邏輯變成責(zé)任邏輯，關(guān)鍵就是主政者憑什么把這個(gè)項(xiàng)目給你？你的獨(dú)特IP是什么？你成功案例與對(duì)應(yīng)能力是什么？講道理企業(yè)做出IP，講清楚自身發(fā)展邏輯，也是有業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)的。
機(jī)制的問題很嚴(yán)重，園區(qū)非標(biāo)適應(yīng)的機(jī)制就應(yīng)該是合伙制，這也是園區(qū)面臨的最核心的問題
園區(qū)長(zhǎng)期存在一個(gè)問題—個(gè)人化經(jīng)營(yíng)與企業(yè)化經(jīng)營(yíng)的矛盾，你會(huì)發(fā)現(xiàn)很多企業(yè)特別是輕資產(chǎn)企業(yè)，做到最后就是一個(gè)品牌加一堆合伙人聯(lián)盟。總部對(duì)于項(xiàng)目并沒有實(shí)際的控制力，更類似一個(gè)后援服務(wù)機(jī)構(gòu)。各區(qū)域各項(xiàng)目雖然頂著一個(gè)牌子，但各自為戰(zhàn)。
園區(qū)由于嚴(yán)重非標(biāo)，從管理學(xué)角度來說，適應(yīng)的就是合伙人制！這點(diǎn)從園區(qū)運(yùn)營(yíng)上也能看出，園區(qū)運(yùn)營(yíng)到底誰做的好？你去看華南很多中小企業(yè)園區(qū)，一個(gè)園區(qū)30個(gè)人的運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，幾乎什么都考慮到了，運(yùn)營(yíng)可以說國(guó)內(nèi)無出其右，為什么呢？因?yàn)檫@個(gè)是企業(yè)老板自己準(zhǔn)備傳家的資產(chǎn)。
運(yùn)營(yíng)嘛，用不用心是基礎(chǔ)！
客戶主體決策人的變化，二代上臺(tái)其實(shí)對(duì)園區(qū)業(yè)務(wù)未來產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響
第一代制造業(yè)人現(xiàn)在年齡大概50歲左右，向后退、二代如何接班都是最直接的問題。如今廠房銷售的基本話術(shù)就是資產(chǎn)邏輯，企業(yè)家為什么聽得進(jìn)去呢？一方面是國(guó)內(nèi)的房東確實(shí)信用比較差，另一方面資產(chǎn)邏輯其實(shí)不只是作用于企業(yè)家的企業(yè)，更作用于企業(yè)家個(gè)人。其中比較典型的案例，建議可以去看下華南汽車城的時(shí)代愛車小鎮(zhèn)，如何精準(zhǔn)的把握4S店老板對(duì)于發(fā)展與創(chuàng)新的需求，打造特色產(chǎn)品。這個(gè)項(xiàng)目操盤團(tuán)隊(duì)也很有意思，用產(chǎn)業(yè)背景人員做項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，地產(chǎn)背景團(tuán)隊(duì)輔助產(chǎn)業(yè)背景團(tuán)隊(duì)開展工作。
存量沒錢，增量沒地，地方政府的財(cái)政困局是結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)的關(guān)鍵
現(xiàn)在很多二線城市的局面可以用“存量沒錢，增量沒地”來概括，這種現(xiàn)象比較典型的包括廣州、杭州、寧波、乃至上海的部分郊區(qū)。即存量沒錢，拆不起，增量又受限于土地指標(biāo)問題，大塊優(yōu)質(zhì)的土地需要預(yù)留給大型的招商引資項(xiàng)目，進(jìn)而完成今年指標(biāo)。這使得本地很多想新增投資制造業(yè)企業(yè)項(xiàng)目被反復(fù)延后。
“存量沒錢，增量沒地”究其根本還是地方財(cái)政壓力過大的原因，從中期來看這些問題都很難得到實(shí)質(zhì)性的緩解。這種情況是如今二線、強(qiáng)三線城市對(duì)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還有可談空間、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商還有賺錢空間 – 即產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)”且中期發(fā)展不存在根本問題的原因。圍繞“地方財(cái)政困局”延伸的業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)會(huì)在2023年會(huì)越發(fā)凸顯，就筆者了解現(xiàn)在杭州區(qū)域舊改已經(jīng)出現(xiàn)了“政府給政策”增加容積率、可售比例，由市場(chǎng)化企業(yè)全盤統(tǒng)籌操作的案例。
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