園區是產業發展的載體，推動著城市經濟的發展。進入園區存量時代，運營成為園區差異化的重要手段，也是園區的核心競爭力所在。未來，提升園區品牌價值要重點依靠運營管理。
運營服務不等同于園區服務，不僅僅是簡單的物業基礎服務，更不是提供一款APP、一個平臺就能稱為智慧運營。運營管理服務包含的眾多方面，例如招商策略的制定、運營團隊的構建、園區社群活躍性的提升、園區品牌的塑造等。
園區物業管理涉及通信網絡、水、電、保潔、安保等事宜，應具有專業化的管控流程、規范化的管理體系以及應急性的處置措施。針對不同產業的園區還要進行個性化管理。例如，電商產業園需要考慮企業對網絡的特殊需求及物流配送運輸的協作，工業園區需要考慮廢料排放的管理標準等。
園區產業運營通常包含企業服務平臺搭建、園區公共關系建設招商、創業孵化，以及園區內生發展等?？傊?，產業運營就是為產業的孵化、成長、發展、壯大提供全生命周期的服務體系。
園區商業配套主要服務于入駐企業及生活居民，要體現園區運營“以客為尊、以人為本”的核心理念，一方面需要基礎的辦公配套、飲食服務，另一方面還需要完善的商務和文化配套設施，為企業及公眾提供最大的便利和福利。
園區運營需要自身實力夠硬，才能夠推動園區發展步入正軌。但事實上，許多園區運營團隊沒有實踐經驗甚至是外行人員，同時缺乏相關的運營人才培養培訓體系，導致運營服務跟不上客戶需求，各種效益無法兌現。
企業入駐園區有著自身嚴格而精準的戰略需求，無論是政府還是園區企業、公眾，不僅需要園區物理載體，更需要豐富的服務與資源生態。但是有些園區沒有足夠的資源與服務，不注重輕資產的運營建設，導致園區輕重資產失調。
有些園區并不結合實際情況，盲目照搬，最終導致運營服務無法形成良性循環，人力、物力的支出大大超過服務產生收益，無法給園區產生附加價值，對園區品牌塑造也毫無幫助。
目前中國絕大多數產業園區還停留在以資產類收益為主要特征的“瓦片”經濟時代，園區服務主要基于資產出租和設備設施維護展開。
未來，以空間共享、復合功能為特點的新型創新空間將不斷涌現，增加對企業的吸引力的同時極大的提升了資產的整體價值。
以前的園區，大多分布在的城市的周邊區域，主要承載產業發展的職能，未來將更多融入城市生活的功能，實現產城融合，園區即社區/城區。
一是從城市發展角度看，隨著中國城市群建設和城市化加速，整個城市的生活商業功能與產業功能逐步走向融合，一如上世紀80年東京都市圈的形成，大波士頓地區中央商務區與中央智力區的融合等，中國目前的珠三角、長三角、京津冀等地區的很多園區正在走向這種產城融合。
二是從單個園區發展來看，園區運營也從開始的資產服務為主，到現在更加注重人的服務，園區在辦公、研發、生產等功能的基礎上，以人的需求為核心，構建場景化的商業服務功能，如中關村東升科技園，以一卡通平臺為核心，搭建起健身、餐飲、休閑等多個生活場景空間和商業運營服務體系，極大地提升了園區對人才的粘性。
從長遠發展來看，企業和產業資源才是產業園區最核心的資產，企業服務和產業服務將是未來產業園區運營競爭成敗的勝負手。
一是大多數產業園區目前需要盡快彌補以企業生命周期為主線的企業一站式服務。
二是在企業服務的基礎上，逐步發育產業級的服務，一方面高度重視搭建產業公共服務平臺，著力推動園區驅動型產業發展和園區創新型產業的培育，推動園區產業集群化發展，另一方面要逐步打破園區地理空間限制，整合產業相關創新、要素等資源集聚度和輻射力，以產業鏈為紐帶進行產地協同化發展，這將成為未來一段時期內深圳、北京、上海三個全球性科創中心建設范圍內的相關園區的重大任務和關鍵助手。
精進園區的運營服務，需要不斷地選擇與塑造，從“園區有什么企業就用什么”逐步向“企業要什么園區就給什么”轉變，最終實現“企業所享，超出所想”。
要想提供精準服務，必須了解企業以及產業發展的真實需求，在不斷的分析和完善的基礎上，提升與園區企業中高層對話的能力。一方面深入了解企業，不斷提高運營能力；另一方面不斷學習行業知識，了解創新理念，適應服務變化。例如，針對龍頭企業對品牌發展、產業鏈集聚發展等需求，具備多元化的解決方案；滿足跨國公司對環境的舒適、空氣潔凈度等要求；初創企業對創業孵化、補貼扶助的需求等。
運營服務的核心理念是“以客為尊，以人為本”，要深入了解園區公眾的各類需求，為其提供幼兒教育、人才關愛、愛車服務、餐飲多元化、社交活動等個性化服務，促進企業招才留才、商務洽談，也將為自身贏得更多資源。
以園區服務與空間資源為基礎，搭建智慧運營服務體系，構建大數據運營指揮中心、空間設施易聯易控系統等智慧平臺建設，針對不同園區定制高效科學的服務體系，以數字化深度融合園區物理空間的信息資源，建立以企業與人才為核心的產城生態圈，將空間、設施與散在的資源轉化為服務力，實現運營服務的價值最大化，打造智慧園區新生態。
