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2020-08

產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的8個致勝關(guān)鍵

 發(fā)布時間:2020-08-07

 
近幾年,伴隨新興產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和房地產(chǎn)市場的連續(xù)低迷,產(chǎn)業(yè)園區(qū)逐漸成為社會關(guān)注的熱點和投資新寵。無論是政府還是園區(qū)開發(fā)企業(yè)都想從中獲取相應(yīng)的價值。
但是產(chǎn)業(yè)園區(qū)看起來很美,園區(qū)運營看起來很風光,但是背后隱藏的關(guān)鍵因素有很多,做園區(qū)運營,從觀念到人才到資金,乃至社會關(guān)系等等,都是致勝關(guān)鍵。
今天就從觀念、資金、人才、選址、招商、拿地、政府關(guān)系、社會資源方面盤點產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營的8個致勝關(guān)鍵。
1
觀念
 
 
產(chǎn)業(yè)園區(qū)不是“就地賣地”、“就廠房賣廠房”,園區(qū)運營商須摒棄傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的觀念,須從宏觀上要認真研究和把握國家發(fā)展戰(zhàn)略和政策,需從中觀上熟悉吃透當?shù)氐淖匀弧⑷宋馁Y源和謀劃要進入的行業(yè)領(lǐng)域,需從微觀上了解城市或區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃、以及該行業(yè)企業(yè)的前世今生、昨日今朝。
因此,園區(qū)運營商必須有和政府跳“雙人舞”的觀念,既站在政府的角度考慮城市的定位與發(fā)展、區(qū)域的合作與競爭、資源的整合與利用、企業(yè)的落地與稅收、老百姓的安居與樂業(yè),又要站在企業(yè)的角度考慮如何進得來、如何長得大、如何掙得多、如何去發(fā)展,然后一詞觀念為指導,去完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)的定位、規(guī)劃、設(shè)計、政策擬定等等前期性策劃工作。
2
資金
 
 
從規(guī)模來看,產(chǎn)業(yè)園區(qū)一般是少則一兩千畝、多則數(shù)萬畝;從運營時間來看,產(chǎn)業(yè)園區(qū)從園區(qū)規(guī)劃、招商到企業(yè)逐個落地、投產(chǎn)整個過程少則三五年、多則一二十年,資金需要量更大、占用時間更久、回收過程更慢、投資周期更長。
因此,企業(yè)不僅需要籌備一定數(shù)量的資金,保證資金源的充足,更要策劃好園區(qū)的資金滾動使用和長短期回籠模式,譬如政府配套商住用地開發(fā)等;不僅要考慮有多少資金,更多的是考慮能重復(fù)使用和調(diào)動多少資金,否則在大規(guī)模的基礎(chǔ)設(shè)施和土建工程面前,再多的錢也不夠花,極易陷入資金鏈困境。
地產(chǎn)以資本為王,產(chǎn)業(yè)以金融為先!如何打通產(chǎn)業(yè)園區(qū)金融的任督二脈,是所有園區(qū)運營商想要長遠發(fā)展必須考慮的頭等大事。
3
人才
 
 
產(chǎn)業(yè)園區(qū)是塊兒高級蛋糕,同時也是地產(chǎn)的小眾形式,再者產(chǎn)業(yè)園區(qū)的區(qū)域性、行業(yè)性等特征,不免使得園區(qū)運營商在人才的選用上捉襟見肘。
理想的產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營管理人才應(yīng)該是綜合型、學習型人才,既要能戰(zhàn)略謀劃、統(tǒng)觀全局,又要能熟悉行業(yè)、精通企業(yè);理想的技術(shù)人才也最好是一專多能型人才,招商的不僅熟悉行業(yè)企業(yè),也最好能熟悉規(guī)劃政策,工程的不僅僅能熟悉建筑施工,也最好能熟悉銷售技巧、企業(yè)經(jīng)營,這樣才能與入駐企業(yè)建立相互尊重與信任的合作關(guān)系,共同促進地推進園區(qū)的建設(shè)。
4
選址
 
 
產(chǎn)業(yè)園區(qū)雖然是依托工業(yè)用地或三舊用地或倉儲物流用地進行的開發(fā)和建設(shè),成本較低,但園區(qū)運營商畢竟不同于當?shù)馗改腹伲巧叹捅仨氋嶅X。
然而,在廣袤的大地上,官辦的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園遍地開花,民辦的產(chǎn)業(yè)園要想與之競爭并非易事,土地交付條件一樣、土地價格差不多、政策優(yōu)惠大同小異,甚至政府管辦的園區(qū)更具優(yōu)勢,怎么辦?園區(qū)運營商能發(fā)揮的最大優(yōu)勢就是選址。
那么到底選址在哪里呢?從國內(nèi)工業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平看來,大城市郊區(qū)或者周邊地區(qū)是最值得青睞的選擇。此類地區(qū)先前處在城市發(fā)展的第三圈層,長期“別人吃肉自己喝湯”,發(fā)展慢。在全球化和區(qū)域一體化的今天,一方面中心城市城市病越發(fā)嚴重,土地價值高漲擠出效應(yīng)明顯,另一方面現(xiàn)代交通、通訊技術(shù)使得在更大尺度上重新布局產(chǎn)業(yè)和生活成為可能。
5
招商
 
 
不管是官辦還是民營園區(qū),招商是成敗的關(guān)鍵,否則將是無本之水無源之木。園區(qū)運營商在招商過程中最大劣勢是“土地二道販子”,容易“飛單”,但這跟政府可以提前在合同中明晰招商的范圍,統(tǒng)一口徑,畢竟不管官辦還是民營,最終受益、受益最大的都是當?shù)卣?/div>
同時,園區(qū)運營商在招商過程中最大的優(yōu)勢則是政策靈活、用人靈活、獎勵靈活、操作靈活,這就容易用政策吸引企業(yè),用行內(nèi)人士混進企業(yè)的圈子,用獎勵政策激勵招商人員積極主動的工作,用全程高水平專業(yè)的服務(wù)讓企業(yè)更有信心。所以說,招商是道坎,但也是政府提供給園區(qū)運營商的一個機會。
6
拿地
 
 
放眼國內(nèi)數(shù)千個大小城市,無不把增加建設(shè)用地作為城市總體規(guī)劃的首要任務(wù),但是毋容置疑的現(xiàn)實是土地指標越來越緊張。發(fā)達的地方土地少,本就不夠用;落后的地方喊著口號要發(fā)展,所以也不夠用。
對于一個少則一兩千畝、多則幾萬畝的產(chǎn)業(yè)園區(qū),這么大的建設(shè)用地需求可能是一個城市少則兩三年、多則七八年才能爭取到的全部土地指標,因此整體規(guī)劃、分多期多批次招拍掛拿地成了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的必選途徑之一。“拿地”成了產(chǎn)業(yè)園運營商一項長期的、充滿競爭的任務(wù)之一。
7
政府關(guān)系
 
 
園區(qū)運營商與政府簽約之前,是政府的客戶;簽約之后,政府就成了園區(qū)運營商的第一客戶,而且是不可得罪的大客戶、衣食父母。
從產(chǎn)業(yè)園區(qū)的政策爭取、招商造勢、拿地立項、落地報批、施工建設(shè)、竣工投產(chǎn)、融資納稅、招工辦社保等等諸多方面,無不需要用政府高層以及各個部門建立密切的關(guān)系,唯此才能得保后方穩(wěn)定。
8
社會資源
 
 
正是由于園區(qū)運營商的特殊身份,充當不同的社會角色,承擔眾多的社會職責,使得產(chǎn)業(yè)運營商是“商”,但又不能單純的作為“商”。
園區(qū)運營商必須與當?shù)卣⑿袠I(yè)協(xié)會、企業(yè)商會、金融機構(gòu)、建筑企業(yè)、設(shè)計單位、媒體、研究機構(gòu)以及其它合作競爭性園區(qū)形成經(jīng)常性互動,保持活躍,方能有利于招商、有利于建設(shè)、有利于融資、有利于塑造良好的品牌和社會形象。
 
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